乐清房产网最新报道：近日，北京市丰台区法院开庭审理了该市开阳里六区１３号楼１８户业主状告该市房地产管理行政单位，要求撤销房产证书并重新核准房屋面积并进行权属登记案件。这是北京市首例因房屋公摊面积问题引发的行政诉讼案。
办理产权：发现面积缩水
北京市开阳里六区１３号楼由北京某房地产公司开发，２００１年初开始销售，当年８月３日竣工验收并交付业主。目前整座楼１８０户业主已全部入住。２００２年１０月，一些业主接到开发商办理产权的通知，少数业主被要求补缴合同约定面积和实测面积的差价房款。其中几户业主提出要看实测面积的报告，开发商在他们的强烈要求下，出示了丰台区测绘队测绘的房屋面积明细表。看过实测数据，业主发现整栋楼的实际销售建筑面积已达到１４２８２平方米，比销售许可证上的可销售面积１２９５９平方米多出１３２３平方米。而该楼竣工验收的总建筑面积为１４３０７．４６平方米（其中含人防工程６７４．４１平方米），其中不该公摊的部位：地下二层人防工程和地下一层自行车车库总计约１１００平方米左右。经过数字比较分析发现存在很大矛盾。业主还发现，丰台区测绘队所作的测绘报告不完整，测绘单位、测绘人员资质、公摊原则和公摊部位的面积、人防工程的面积以及测绘草图等在报告中都没有丝毫体现。因而，业主们怀疑房屋面积存在缩水问题。
发现问题后，业主与开发商进行了交涉，但一直没有结果。今年元月，１３０多户业主召开了业主大会，决定正式委托律师调查。本案的委托代理律师到北京市规划委查阅了该楼的设计图纸，同时到北京市城建档案馆查阅并复制了竣工验收的图纸，发现该楼在设计和竣工验收的总建筑面积为１４，３０７．４６平方米（其中含人防工程地下二层６７４．４１平方米），地下一层为自行车车库不该公摊，阳台的设计及竣工验收均为未封闭式。据此，初步认定该楼房屋面积存在缩水问题。
重测结果：面积缩水近千平方米
２００３年２月８日与３月１０日，９０位业主委托北京市房屋面积计量站对该楼的１８０套房屋进行了全部测绘。测绘报告显示，该楼总建筑面积为１４４４６．８８平方米（含地下二层人防工程６８８．１４平方米），应分摊面积为２５３８．１５平方米，非分摊面积为１１５５．３９平方米，阳台建筑面积为６７８．５２平方米，可销售建筑面积为１３２９１．４９平方米。
由此发现，开发商对整楼多算公摊面积达２７３．９平方米，阳台面积多计算达６８９．１７平方米，合计整楼多算９６３．０８平方米，按平均每平方米４９００元计算，整楼１８０户业主多交４８１．５４万元。开发商给每户多算的面积约在２．５平方米～８平方米左右，均已超出合同约定的误差３％以外。按约定，３％以内的部分开发商应当据实返还多交房价款，３％以外的部分，开发商应当双倍返还多交房价款。
如此计算，对整楼１８０户业主，开发商应当返还房价款总计约７００余万元。
业主认为公摊面积存在违规问题。据查，本案存在三个不同的公摊方案，开发商申报并经核准的１３号楼公摊方案和开发商与业主合同约定的公摊方案、开发商向丰台区测绘队提供的公摊方案有着非常大的差别。开发商委托丰台区测绘队测绘时，在经核准的分摊方案和合同约定的分摊方案基础上，擅自增添了风机房、水泵房、水箱间、物业用房（该楼地下一层实际上是自行车车库，根本没有物业用房）等。开发商擅自增添公摊部位既未获得业主的同意，也未获得房管部门的核准，其行为违反了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则暂行规定》的规定和１９９８年北京市房屋土地管理局下发的１２８５号文件明确规定：“作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间，不计入公用建筑面积。”所以，业主认为房产证面积不准，房管局颁发房产证的行为应当被认定为无效，同时要求撤销房产证书并重新核准房屋面积并进行权属登记。目前，公摊面积引发的产权争议正在进一步审理中。
律师解答：公摊面积如何约定才合理？
北京炜衡律师事务所杨明认为，关于公摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。以北京市为例，目前可适用的主要规定有：1995年9月建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、2002年3月颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，北京市国土资源和房屋管理局2000年9月颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、2002年12月下发的《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》。根据这些规定，不应计入公摊面积的空间有：（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；（二）会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋；（三）开发商自营、自用的房屋不仅不应计入公摊，而且还应当分摊公用建筑面积。能够计入公摊的物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的规定，从2003年2月1日起，为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。尽管这些规定对于保护购房人的利益比较有利，但是，由于其立法层次很低，开发商违反该分摊原则的，在向房地产行政主管部门申办预售许可证时，可能会遇到一点麻烦，但承担的也只是行政责任。因此，由于缺乏法律层面上的强制性规定，买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以改变。
应如何约定公摊面积？对此，杨明律师认为防范风险的最好办法是在购房合同中就约定好。
2003年新版商品房买卖合同示范文本（简称合同）的第三条、第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小；其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，建议购房人在附件二中最后要明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20％向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同。
