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律师观点   

难解的房产证"难产"之谜 业主如何赢得话语权

加入时间:2013/1/15 9:48:54  文章类型: 律师观点  出处:房产建筑律师网  点击率:3220

  乐清房产网最新报道:业主购房五年,始终拿不到房产证。开发商百般托词、屡屡承诺,却一直不去办理,背后究竟有什么原因?相关部门无力监管、法律维权意义不大,业主遇到此类情况,难道真的束手无策?记者近日调查北京一处楼盘,走近房产证“难产”之谜。



  房产证办不下来 业主“一点办法都没有”



  “房产证已经拖了好几年了,(开发商)每次都说再等等,我们已打了好几年的电话,每次开发商都给我们一个日期,到那个日期再打电话开发商就说还是办不下来。”一提起房产证,北京的王女士便很无奈。



  王女士2005年10月在马连道东街15号院的红莲晴园购买了一套两室一厅的房屋,购房合同约定房屋交付使用后720日内取得房产证,但直到目前还没看到房产证的影子。



  在同一小区购房的彭女士也有类似遭遇。“我们对房子的户型不满意、孩子也上不了好小学,所以想换一套,但因为一直没拿到房产证,如果出现纠纷会特别麻烦,所以没能卖。因为房产证,我们不得不暂时搁置眼前的一些计划。”



  据彭女士介绍,该小区1、2号楼的几百户业主至今都未拿到房产证,很多业主曾多次询问和催促开发商,开发商要么语焉不详,要么百般托词,始终不积极办理房产证或进行赔偿。



  记者在业主与开发商签订的购房合同上看到,合同规定如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人可退房并获得房价款和已付房价款1%赔偿金;如果不退房,可获得已付房价款1%的违约金。



  “按照合同约定,我们只能拿到6000多元的违约金,但我们的损失远远不止这些!”彭女士说。而王女士也对记者说,“我们只能等,一点办法都没有。如果现在退房,以目前的房价什么房都买不起;如果要违约金也没有多少,而且开发商连这些违约金也不给。”



  房产证“难产”已成行业“潜规则”?



  就房产证为何五年未办这一问题,记者直接询问了红莲晴园项目的开发商,开发商一名刘姓销售总监这样说:“没有什么原因。每个小区、项目的具体情况都不一样,我们是按正常程序办的,房产证现在正在办理。”



  记者了解到,国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定:“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”但据业内人士称,在现实操作中,开发商很少能在90日内办理房产证,最多是在90日内办理大产权证。而购房合同上约定的房产证办理时限一般都为一至两年。



  这名业内人士说,其实只要办理了大产权证,将大产权证和购房合同交给房管局,业主分割产权证的办理时间最长不应超过20天,就算购房人以贷款方式买房,最长时限也不应超过一个月。



  记者从宣武国土房管服务大厅了解到,红莲晴园项目已具备办理产权证的条件,只是开发商一直没申请办理。而刘姓销售总监也说,项目的大产权证早已办好,那么业主的分割房产证为何迟迟未办?



  对此开发商仍未正面回答,只是说:“这两年政策波动比较大,间接影响了房产证的办理,具体原因就不方便说了。”



  业内人士向记者分析,房产证拖延不办可能有几种原因,其中最主要的是因前期手续不全而导致大产权证无法办理。如果已办理了大产权证,那么问题可能是,办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基金,这部分资金总额很大,开发商资金可能一时周转不过来。



  另外,开发商在楼盘建设过程中,还有可能抵押土地或项目来融资,这也会影响办理大产权证和业主的分割产权证。除此之外,验收不合格、未缴纳配套费等都可能是原因。



  业主遭遇维权难 如何赢得话语权



  记者采访了解到,购房多年却拿不到房产证的业主不在少数。那么,拿不到房产证究竟有什么风险,业主又应该如何维权和增加话语权?



  北京市隆安律师事务所尹富强律师表示,既然合同有明确约定,业主可按合同约定主张开发商按约定时间办理房产证,一旦迟延同样可以主张相应的违约金。



  房产纠纷专家、盈科律师事务所高级律师张仁藏分析认为,房产证是房屋权属唯一、也是最直观的凭证。如果业主一直无法拿到房产证,对房产的所有权就得不到确定。在不能做权属转移的情况下,房屋就不能交易,业主作为交易相对方,也面临很大风险。



  因此,购房者在签订合同前,首先要对楼盘有一定了解,查询项目土地的性质是出让还是划拨,如果是划拨就无法拿到产权证。同时,也要重视并积极办理房屋产权登记。



  张仁藏说,在约定期限内未取得房产证,开发商肯定存在违约行为,业主可以起诉开发商。需注意的是,业主要避免错过诉讼时效。有相似情况的业主最好联合起来共同维权,以增加维权力度。



  而在实际操作中,很多业主即便维权,能获得的违约金也很有限,选择退房又损失太大。对于这种两难境地,张仁藏建议,可在商品房预售合同的范本中,加重开发商的违约责任,以发挥更大的约束作用。



  同时,造成维权难的另一原因是,对开发商逾期办证的行为缺乏有力的监督与惩罚机制。有多名业主称,他们在向区房管局咨询此事时,工作人员只是要他们与开发商联系。而记者在询问时也得到这样的答复:“开发商不来办,我们也没办法。我们没有义务督促开发商来办证。”



  对此业内人士建议,政府部门要更多地发挥指导和监督作用,相关部门可以对不积极办理房产证的开发商进行适当处罚,在拿地和建设方面进行更多限制,以敦促开发商尽快办理房产证。

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