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商品房重复销售纠纷案件的司法处理-乐清房产网-乐清楼盘|乐清二手房|乐清租房|房地产门户网站
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律师观点   

商品房重复销售纠纷案件的司法处理

加入时间:2013/1/16 9:42:06  文章类型: 律师观点  出处:房产建筑律师网  点击率:3643
  乐清房产网最新报道:根据我国法律,房屋所有权的取得,不是以合同的签订或者房屋的交付为准,而是以房地产权属登记部门的权属登记为准。所以在买房之前先向房地产权属登记部门查询,了解该套房产是否已经售出。只有确定该套房产尚未售出的情况下才能与出卖人签订合同、支付购房款;在合同签订后,必须及时督促出卖人到房地产权属登记部门办理售房合同的备案手续。
   

      只要办理了备案手续,开发商就难以将该套房产再出售给其他人,即使开发商又与第三方签订购房合同,第三方也不能取得房产的所有权,因为房地产权属登记部门只允许一套房产办理一份合同的备案手续,即同一套房产不可能办理二份或二份以上的合同备案手续。在实践中,如果消费者是通过按揭贷款购房,开发商一般不太可能有“一房二卖”的机会,因为银行要求开发商在办按揭时要登记备案,而一套房子只能登记一次。但如果买房人是一次性付款,不通过银行按揭,开发商有可能不去登记或拖延登记备案的时间,有些房子就有可能成为二次买卖或多次买卖的商品。由此产生商品房重复销售纠纷。

 

      在商品房重复销售纠纷中,在先买方和在后买方都有权获得对于卖方的赔偿请求权。这一请求权的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)。

 

      一、在先买方的赔偿请求权 

 

      依解释第八条的规定,在先买方请求赔偿的前提是卖方严重的违约行为。即“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,导致商品房买卖合同目的不能实现,无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售,并且导致在先买方无法取得房屋,在先买方就可获得赔偿请求权,而不用考虑在后买方是否与卖方恶意串通。而解释第十条,则就在后买方与卖方恶意串通的情形下,赋予在先买方的所对于在后合同的无效请求权。两者并不矛盾。具体分析情形如下:

 

      1、在后买方与卖方并无恶意串通情形,在后买方是善意的并且房屋产权已过户,导致在先买方无法获得房屋,在先买方只能依据第八条的规定行使赔偿请求权,而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。

 

      2、在后买方与卖方恶意串通,且房屋产权未过户的,在先买方依据第十条规定主张在后合同无效,则在先买方最终能够获得房屋,因此不应依据第八条规定行使赔偿请求权。

 

      3、在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方,在先买方不主张在后合同无效,可以依据第八条规定行使赔偿请求权。

 

      二、在后买方的赔偿请求权  

 

      依解释第九条的规定,在后买方行使赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实,“导致合同无效或者被撤销、解除的”。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约,则在先买方可能依据第八条规定获得赔偿请求权,而在后买方却有可能依据第九条的规定取得赔偿请求权。但两者的赔偿请求权不可能同时行使。总有一方能实际得到房屋所有权,客观上能够行使赔偿请求权的,只能是得不到房屋的另一位买方。

 

      三、赔偿金额的范围

      解释规定的赔偿范围有别于消费者权益保护法规定的双倍赔偿。依据解释第八条或第九条的规定,无论是在先买方还是在后买方,都有权要求开发商“返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”可见,惩罚的基数并非买方的全部损失,而只是以房款为基数。而且并非全部房款,而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款,也并不是当然的一倍,而是不超过一倍,既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言,其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。

 

 

附:法律条文

      1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

 

      第八条:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

     (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

 

     (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

 

      第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

 

      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

 

      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

 

      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

 

 

      第十条  买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

 

       2、《中华人民共和国消费者权益保护法》

 

      第四十九条:经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
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